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Atualizado: 11/02/2026 às 10:46
Equipe Investimentos Santander
INVESTIMENTOS
Ainda vale investir em Fundos Imobiliários em 2026? Veja os FIIs indicados
Com juros ainda elevados, mudanças no mercado, perspectivas de redução da Selic e novas oportunidades surgindo na Bolsa, muitos investidores se perguntam: ainda vale investir em Fundos Imobiliários em 2026?
A dúvida é válida, especialmente em um cenário que exige mais critério e estratégia na escolha dos FIIs.
É necessário adotar uma abordagem seletiva, priorizando Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) que demonstrem tanto uma eficiente gestão operacional quanto uma situação financeira mais estável.
Neste conteúdo, você vai entender o momento atual dos Fundos Imobiliários, os principais riscos e oportunidades do ano e quais tipos de FIIs fazem mais sentido para 2026, tanto para quem busca renda mensal quanto para quem pensa no longo prazo.
A dúvida é válida, especialmente em um cenário que exige mais critério e estratégia na escolha dos FIIs.
É necessário adotar uma abordagem seletiva, priorizando Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) que demonstrem tanto uma eficiente gestão operacional quanto uma situação financeira mais estável.
Neste conteúdo, você vai entender o momento atual dos Fundos Imobiliários, os principais riscos e oportunidades do ano e quais tipos de FIIs fazem mais sentido para 2026, tanto para quem busca renda mensal quanto para quem pensa no longo prazo.
Vale a pena investir em FIIs?
Nos últimos anos, o cenário de juros altos nos anos recentes beneficiou os Fundos de papel (recebíveis), ao mesmo tempo em que impôs dificuldades aos FIIs de tijolo.
Contudo, em 2025, o IFIX (índice que mede o desempenho médio de uma cesta dos principais FIIs) subiu 21,15%, sendo o melhor resultado nos últimos 5 anos e apenas a 3ª vez na história em que se valoriza acima dos 20% no ano.
Observe a variação deste índice durante o ano passado:
Contudo, em 2025, o IFIX (índice que mede o desempenho médio de uma cesta dos principais FIIs) subiu 21,15%, sendo o melhor resultado nos últimos 5 anos e apenas a 3ª vez na história em que se valoriza acima dos 20% no ano.
Observe a variação deste índice durante o ano passado:
Esmiuçando a análise, os segmentos de logística/industrial (+26%), shopping centers (+22%) e Fundos de Fundos (+20%) foram os que mais se destacaram no ano anterior. Isso aconteceu principalmente por que:
- Os FIIs tiveram bons resultados gerenciais.
- Os pagamentos de dividendos foram saudáveis e constantes.
- As cotas estavam “baratas” em relação ao valor patrimonial.
- A expectativa é que a taxa Selic caia no início de 2026.
Como consequência, observou-se ainda que, dados esses fatores, alguns Fundos ampliaram seus patrimônios com emissões de novas cotas.
Perspectivas para 2026
Em 2026, os Fundos Imobiliários (FIIs) devem ter um cenário marcado pela volatilidade, sobretudo por causa da incerteza econômica e pelo cenário eleitoral brasileiro.
Apesar disso, a expectativa é que as cotas de FIIs na Bolsa tenham espaço para subir, já que estão sendo negociadas com desconto comparadas ao valor patrimonial e há a expectativa de o Banco Central reduzir a taxa Selic ao longo do ano.
Além disso, FIIs com bons imóveis e gestão sólida devem continuar pagando dividendos constantes, o que é bom para quem busca ter uma renda extra e isenta de Imposto de Renda.
Apesar disso, a expectativa é que as cotas de FIIs na Bolsa tenham espaço para subir, já que estão sendo negociadas com desconto comparadas ao valor patrimonial e há a expectativa de o Banco Central reduzir a taxa Selic ao longo do ano.
Além disso, FIIs com bons imóveis e gestão sólida devem continuar pagando dividendos constantes, o que é bom para quem busca ter uma renda extra e isenta de Imposto de Renda.
FIIs de tijolo
Após um período de juros altos, que reprimiram o valor desses ativos, o ano de 2026 está sendo apontado por Analistas e gestores como um ano de recuperação para os Fundos Imobiliários de tijolo (aqueles que investem em propriedades físicas como shoppings, galpões e prédios de escritórios).
Porém, o mercado não olha para todos eles da mesma forma. Veja algumas das perspectivas para 2026:
Porém, o mercado não olha para todos eles da mesma forma. Veja algumas das perspectivas para 2026:
- Galpões logísticos: continua sendo uma das subclasses favoritas dos investidores nos FIIs. Com o e-commerce demandando entregas mais rápidas, os galpões próximos às grandes cidades (o chamado last mile) seguem em alta. A vacância desses espaços está em níveis baixos e novos imóveis seguem em construção.
- Shoppings: o setor se reinventou e busca novas formas de rentabilização. Em 2026, o foco segue na experiência (gastronomia e serviços). Com a inflação controlada, o consumo das famílias tende a subir, aumentando as vendas e, consequentemente, os dividendos pagos aos cotistas de FIIs dessa categoria.
- Lajes corporativas (escritórios): após a menor demanda pela adoção do home office, os escritórios de alto padrão em localizações premium estão se recuperando. Ademais, o mercado espera ajustes nesses contratos em 2026.
Para o pequeno investidor, o momento é de olhar para a qualidade dos ativos (localização e inquilinos) e não apenas para o dividendo imediato.
FIIs de papel
Para os FIIs de papel (que investem em dívidas imobiliárias, como os CRIs), o cenário é de manutenção de renda e resiliência.
Embora a expectativa seja de queda da Selic ao longo de 2026 (projeção de fechar o ano em 12,25%, segundo o Boletim Focus de 12/01/2026), esse patamar ainda é considerado muito alto.
Isso significa que os Fundos indexados ao CDI continuarão rendendo dois dígitos anuais. A vantagem dos FIIs de papel é que eles remuneram o cotista todo mês.
Já os Fundos Imobiliários de papel com títulos atrelados ao IPCA oferecem proteção contra a inflação e um prêmio real (IPCA + 7% ou 8%).
Assim, a queda da taxa de juros torna esses FIIs mais atrativos que títulos públicos, podendo gerar valorização das cotas, segundo Analistas.
Por fim, não abandone os FIIs de papel só porque a Selic vai cair um pouco; eles são ótimos para reinvestir os dividendos em outros FIIs da sua carteira ou rebalancear o seu portfólio de Renda Fixa, Bolsa e outros.
Embora a expectativa seja de queda da Selic ao longo de 2026 (projeção de fechar o ano em 12,25%, segundo o Boletim Focus de 12/01/2026), esse patamar ainda é considerado muito alto.
Isso significa que os Fundos indexados ao CDI continuarão rendendo dois dígitos anuais. A vantagem dos FIIs de papel é que eles remuneram o cotista todo mês.
Já os Fundos Imobiliários de papel com títulos atrelados ao IPCA oferecem proteção contra a inflação e um prêmio real (IPCA + 7% ou 8%).
Assim, a queda da taxa de juros torna esses FIIs mais atrativos que títulos públicos, podendo gerar valorização das cotas, segundo Analistas.
Por fim, não abandone os FIIs de papel só porque a Selic vai cair um pouco; eles são ótimos para reinvestir os dividendos em outros FIIs da sua carteira ou rebalancear o seu portfólio de Renda Fixa, Bolsa e outros.
Fundos de Fundos (FoFs)
Para 2026, os Fundos de Fundos (FoFs) vivem um momento estratégico de “arbitragem" e diversificação.
Como eles compram cotas de outros FIIs, funcionam também como um termômetro do mercado:
Como eles compram cotas de outros FIIs, funcionam também como um termômetro do mercado:
- Atrativos: muitos FoFs ainda negociam com desconto sobre o valor patrimonial. Isso cria uma espécie de "desconto duplo": você compra o FoF barato, e ele, por sua vez, carrega ativos que também estão abaixo do preço justo.
- Eficiência do gestor: com a queda projetada da Selic, o gestor tem agilidade para girar a carteira, vendendo FIIs de Papel e comprando FIIs de Tijolo (e vice-versa) no momento mais adequado para a composição da carteira.
- Perfil do investidor: é ideal para quem busca diversificação imediata. Em vez de escolher vários Fundos um a um, você compra um FoF e deixa a alocação técnica para um profissional.
Portanto, no cenário para 2026, o mercado vê os FoFs como o veículo ideal para surfar a recuperação do setor imobiliário com menor risco individual, aproveitando a gestão ativa para potencialmente vencer o IFIX.
Melhores Fundos Imobiliários para 2026
Como vimos, a tendência é que os Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) com portfólios robustos e ativos de qualidade devem seguir com rendimentos recorrentes e estáveis, atendendo investidores em busca de renda passiva.
Para nossa equipe de Analistas, em termos de alocação, considera-se adequada uma composição de:
Para nossa equipe de Analistas, em termos de alocação, considera-se adequada uma composição de:
- 60% em FIIs de papel: priorizando Fundos high grade, com boas garantias, gestão sólida e ativos de qualidade.
- 40% em FIIs de tijolo: focados em imóveis de qualidade, contratos de longo prazo e inquilinos de grande porte.
Outro segmento de destaque são os Hedge Funds, que possuem portfólios diversificados entre ativos físicos, FIIs e Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), permitindo gestão flexível em cenários macroeconômicos adversos.
O investidor de longo prazo entende que o segredo do sucesso não está em reagir às flutuações cotidianas do mercado, mas sim em se antecipar aos grandes movimentos, com base na leitura do ciclo econômico.
Quer saber em quais ativos específicos investir nessas classes? Acesse relatório com os Melhores Investimentos de 2026 na íntegra:
O investidor de longo prazo entende que o segredo do sucesso não está em reagir às flutuações cotidianas do mercado, mas sim em se antecipar aos grandes movimentos, com base na leitura do ciclo econômico.
Quer saber em quais ativos específicos investir nessas classes? Acesse relatório com os Melhores Investimentos de 2026 na íntegra:
Importante: O material apresentado não é um relatório de análise de valores mobiliários conforme Resolução CVM nº 20. Os investimentos e ativos mencionados neste material não constituem garantia de ganhos, recomendação de compra e não refletem diretamente a opinião dos nossos Analistas. Para orientação adequada, consulte um Assessor de Investimentos autorizado. O Santander não se responsabiliza por decisões de investimento tomadas com base neste conteúdo, nem por quaisquer prejuízos, diretos ou indiretos, resultantes do uso indevido deste material. Os instrumentos financeiros discutidos neste material podem não ser adequados para todos os investidores. Este material não leva em consideração os objetivos de investimento, situação financeira ou necessidades específicas de qualquer investidor. Qualquer informação contemplada neste material deve ser confirmada quanto às suas condições, antes da conclusão de qualquer negócio. Os investidores devem obter orientação financeira independente, com base em suas características pessoais, antes de tomar uma decisão de investimento.
